Pozostając na tej stronie wyrażasz zgodę na wykorzystywanie ciasteczek w celu lepszego dostarczania treści. Jeśli się nie zgadzasz, w każdej chwili możesz opuścić stronę i usunąć ciasteczka w swojej przeglądarce.

Jak kupić działkę – 10 rzeczy, które musisz sprawdzić wcześniej – część 2

W części pierwszej opisałem 5 rzeczy, które koniecznie musisz sprawdzić gdy zastanawiasz się jak kupić działkę. 

Poniżej dołączam checklistę do ponownego sprawdzenia:

Dzisiaj zapraszam Cię do przeczytania części 2 tego artykułu. Myślę, że poniższe 5 rzeczy jakie pozostało nam do sprawdzenia przed podpisaniem umowy, jest niezbędne by w ogóle podjąć decyzję o zakupie, w skrócie są to:

  1. Stan prawy działki
  2. Badania geotechniczne gruntu
  3. Najbliższe otoczenie
  4. Sąsiedzi
  5. Całkowity koszt zakupu

6. Jaki jest stan prawny działki

Podstawowym dokumentem określającym stan prawny działki jest księga wieczysta. Informacje o księgach wieczystych są jawne i można je odnaleźć w portalu “Elektroniczne księgi wieczyste przygotowanym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Zwróć uwagę by korzystać z elektronicznej księgi wieczystej u źródła czyli w portalu ministerstwa. W internetach jest wiele stron, które udostępniają księgi wieczyste za opłatą. Pamiętaj, że jest to informacja jawna i darmowa. Nie musisz za nią płacić.

Jak poznać numer księgi wieczystej.

Numer księgi wieczystej powinien nam podać sprzedający lub pośrednik.

Gdy jednak udało nam się znaleźć działkę podczas wycieczek w terenie, o czym pisałem w tym artykule, to pozostają dwie możliwości:

  • szybkie odnalezienie właściciela pytając o niego w okolicznych domach.
  • sprawdzenie numeru tej działki w Geoportalu. Gdy znasz numer działki, możesz uzyskać informacje o księdze wieczystej
    w starostwie, w wydziale geodezji. Stąd już prosta droga by poznać dane osobowe właściciela.

Jak czytać księgę wieczystą, możesz dowiedzieć się na portalu pod tym linkiem.

Sprawdź, kto jest właścicielem działki?

Ilu współwłaścicieli ma działka? Możesz to sprawdzić w księdze wieczystej. W rozdziale II KW znajdują się informacje o tym, kto jest właścicielem, ilu jest właścicieli i jaki udział w nieruchomości należy do danego właściciela. Im więcej współwłaścicieli nieruchomości tym bardziej skomplikowana i droższa staje się transakcja. Wielu współwłaścicieli nieruchomości to przede wszystkim:

  • niska szansa na szybkie i owocne negocjacje ceny
  • wyższe koszty notarialne (dodatkowy wypis aktu dla każdego współwłaściciela)
  • większe trudności z ustaleniem warunków i terminów nabycia i podpisania umowy

Podsumowując będziesz musiał podjąć zdecydowanie większy wysiłek.

Jeden niezadowolony współwłaściciel i możesz od razu założyć w swoim planie opóźnienia.

Jak kupić działkę od jednego właściciela.

Istnieje sposób by rozwiązać problem wielu współwłaścicieli przed zakupem nieruchomości. Wiąże się to z koniecznością uzyskania przez sprzedającego pełnomocnictwa od pozostałych współwłaścicieli.  Ten człowiek bierze na siebie odpowiedzialność za przeprowadzenie transakcji na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Zanim rozpoczniecie negocjacje cenowe, on ustali z pozostałymi współwłaścicielami, warunki sprzedaży działki.

7. Jak kupić działkę z niskim stanem wód gruntowych

Przed podjęciem decyzji o zakupie, koniecznie dowiedz się co kryje się pod powierzchnią działki.

Dlaczego tak ważne jest aby sprawdzić co jest pod powierzchnią, zanim kupisz działkę?

Stan gruntu jest niezmiernie ważny, gdy w grę wchodzi chęć postawienia domu na działce. W najgorszym wypadku może Cię czekać nawet wymiana gruntu na działce, by w ogóle umożliwić budowę domu. Koszty wymiany gruntu mogą wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dlatego tak ważne jest aby sprawdzić co kryje się w ziemi zanim kupisz działkę.

Jak zweryfikować stan gruntu?

Najprostszą metodą jest rozejrzenie się po najbliższej okolicy.

Rozejrzy się czy na sąsiednich działkach, w promieniu 100 metrów budowane są domy. Czy są podpiwniczone. Spróbuj skontaktować się z inwestorami i zebrać informacje o stanie gruntu i wód gruntowych. Ktoś kto już jest w trakcie budowy domu, ma już za sobą badania geotechniczne terenu.

Co zrobić, jeśli w okolicy nie są prowadzone inne budowy domów?

Jeśli nie ma możliwości weryfikacji stanu gruntu w oparciu o informacje innych inwestorów, pozostaje uzyskać od właściciela działki opinię geotechniczną.

Podczas gdy my szukaliśmy działki, jeżdżąc po okolicy natknęliśmy się na kilka ciekawych działek. Aby lepiej przygotować działkę do sprzedaży, właściciel posuwa się do takich działań jak nadsypywanie ziemi, nawożenie gruzu itd. by sprzedać działkę, która lepiej się będzie prezentować. 

jak kupić działkę - Stan wód na terenie działki zweryfikuj w różnych porach roku

Jak poznać jakość gruntu?

Właściciel nieruchomości musi zlecić uprawnionemu geologowi wykonanie badań gruntu. Badanie wiąże się z wizją lokalną i wykonaniem odwiertów na działce. Geolog pobiera próbki gruntu z odwiertu i poddaje je dodatkowej analizie pod mikroskopem. Podczas badania gruntu geolog weryfikuje również stan wód gruntowych.

Głębokość odwiertu w dużym stopniu zależy od tego, jaki dom planujemy postawić na działce. Na potrzeby wykonania opinii geotechnicznej przy sprzedaży, odwiert wykonywany jest standardowo na głębokość 2-3 metrów.

Podczas tzw. adaptacji projektu domu na mapie do celów projektowych architekt może uznać, że konieczne są dodatkowe badania i ponownie zlecić prace geologowi. Może się tak zdarzyć np. gdy wybrany przez Ciebie projekt domu będzie posiadał podpiwniczenie. W tej sytuacji, konieczne jest wykonanie głębszego odwiertu w terenie.

Idealnie gdy właściciel przygotowując działkę do sprzedaży, sam zadbał o to, by zlecić badanie terenu. Już na początku może przedstawić dokument potwierdzający jakość gruntu oraz poziom wód gruntowych.

Co zawiera opinia geologa

Opinia geotechniczna to kilkustronicowy dokument. Do jego opracowania geolog wykorzystuje również dostępne materiały archiwalne oraz opracowania naukowe.

Gdy otrzymasz wgląd w opinię geologa, zwróć uwagę na fragment dotyczący warunków wodnych, oraz charakterystykę warunków geotechnicznych. Dokładnie w tych fragmentach opinii znajdziesz najważniejsze informacje.

jak kupić działkę - Opis obecności wód gruntowych w badanym terenie

Zauważ że brak obecności wody gruntowej w badanym terenie może być mylący. Jeśli badanie wykonywane jest tak, jak powyżej, w okresie, jesiennym, lub wiosennym, kiedy opady deszczu są częstsze, to informacja “nie stwierdzono obecności wody gruntowej” może być uznana za dobry prognostyk.

Gdy jednak w okresie poprzedzającym badanie, miały miejsce tylko sporadyczne opady deszczu lub wręcz mieliśmy do czynienia z upalnym i suchym latem, wtedy większe znaczenie nabywa informacja, że “w dłuższych okresach deszczowych i okresach roztopowych” istnieje prawdopodobieństwo, że na głębokości do 3 m może w przyszłości podnieść się stan wód gruntowych. Nie mniej jednak informacja o braku obecności wody gruntowej na głębokości 3 metrów jest jak najbardziej pozytywna.

Z jakich warstw ziemi składa się działka

Czytając opinię geotechniczną zwróć również uwagę na opis klasyfikacji i charakterystyki gruntów. Geolog powinien scharakteryzować warstwy gruntu jakie zostały odkryte podczas odwiertu.

jak kupić działkę - Charakterystyka warunków geotechnicznych terenu

Tak zwane osady lessowate są, zarówno pyły jak i gliny pylaste charakteryzują się wysokimi parametrami wytrzymałościowymi oraz niewielką ściśliwością. Oznacza to wg innych opracowań geologicznych, że tego typu warstwy ziemi stanowią korzystne podłoże budowlane.

W trakcie adaptacji projektu budowlanego na terenie działki, architekt będzie musiał dostosować do warunków gruntowych określonych przez geologa.

Najgorsze co może Cię spotkać to zalecenia geologa o wymianie gruntu pod powierzchnią projektowanego budynku. Z doświadczeń opisywanych przez użytkowników forów budowlanych w Internecie wynika, że wymiana gruntu to koszt nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Auć!

8. Jak kupić działkę z dobrym otoczeniem.

Otoczenie w jakim znajduje się działka ma znaczenie głównie ze względu na nasze przyszłe samopoczucie w miejscu, w którym zamieszkamy. Zwracając uwagę na otoczenie musisz przede wszystkim ocenić czy:

  • okolica charakteryzuje się luźną zabudową
  • w sąsiedztwie funkcjonują jakieś uciążliwe obiekty przemysłowe (warsztaty, magazyny wielkopowierzchniowe, fermy, zakłady przetwórstwa spożywczego, fabryki itp.)
  • dostępne są tereny zielone jak parki, place zabaw
  • jakie jest natężenie ruchu w najbliższej okolicy

Otoczenie działki to kwestia dość indywidualna dla każdego kupującego. Każdy sam powinien określić na jakich obiektach w najbliższej okolicy mu zależy a jakich zdecydowanie wolałby nie mieć w sąsiedztwie.

Jednak jeżeli wcześniej, na etapie poszukiwania działki, zastanowisz się nad tym jak wyobrażasz sobie otoczenie swojego przyszłego domu, łatwiej będzie Ci później zwrócić uwagę na zalety i wady najbliższej okolicy.

Uciążliwe obiekty przemysłowe mogą funkcjonować w okolicy działki nawet pomimo, że teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania.

9. Poznaj swoich sąsiadów

Gdy już zdecydujesz o zakupie działki, koniecznie zdobądź się na otwartość wobec ludzi mieszkających wokół. Piszę o tym, bo sam jestem osobą dość zamkniętą. Z pewnością sam z siebie nie rozmawiałbym z nikim z sąsiadów działki, która mnie interesuje przed jej zakupem. Odkładałbym ten moment do czasu zamieszkania w domu.

Jednak jak już wcześniej pisałem na tej stronie, jestem  szczęśliwym mężem. Moja żona jest zdecydowanie bardziej otwartą osobą i to dzięki niej dzisiaj wiem, że rozmowa z sąsiadami jest wręcz niezbędna. 

Dlaczego warto poznać sąsiadów przed zakupem działki

Podczas rozmowy z sąsiadami działki, która Ci się podoba, poinformuj jakie są twoje zamiary. Powiedz o tym, że szukasz działki w tej okolicy. Może dowiesz się o innych ciekawych ofertach. Zapytaj również o działkę, którą planujesz nabyć. Zadawaj pytania również o rzeczy, które już wiesz na jej temat. Zweryfikuj w ten sposób informacje jakie uzyskałeś od właściciela. Dopytaj również o historię działki. Czy zawsze tak wyglądała, czy w przeszłości były na niej prowadzone jakieś prace, np równanie terenu

10. Policz jaki jest całkowity koszt zakupu

Całkowity koszt zakupu musisz podzielić na kilka części. Są to przede wszystkim:

  • koszt samej działki,
  • koszty notarialne (taksa notarialna, podatki),
  • prowizja pośrednika.

Największą kwotę przy zakupie działki stanowi oczywiście koszt samej działki.  

Na potrzeby analizy kosztów stworzyłem prosty arkusz kalkulacyjny, w którym porównaliśmy całkowity koszt zakupu oglądanych działek.

jak kupić działkę - wykres koszty zakupu

Jak obniżyć całkowite koszty zakupu?

Jedyną możliwością by obniżyć koszty zakupu są negocjacje. Nie chodzi tu jedynie o negocjacje ze sprzedającym. Próbę obniżenia kosztów zakupu działki należy podejmować na każdym możliwym etapie. A więc podczas podpisywania umowy z biurem pośrednictwa nieruchomości jak również podczas rozmowy z notariuszem. Poproś notariusza o wyliczenie kosztów zanim umówisz się na podpisanie umowy. Porównaj kwoty z kilku biur i negocjuj z najlepszym.

Gdy działka ma sporo zalet, sprzedający nie chce negocjować.

Na negocjacje zawsze jest miejsce. Warto pokręcić nosem mimo, że gdzieś w środku czujesz, że to jest strzał w dziesiątkę. W końcu nie kupujemy pietruszki w sklepie. Planujemy wydać znaczną kwotę na nieruchomość, z którą wiążemy swoją przyszłość. Pamiętaj, że efekt negocjacji ze sprzedającym ma wpływ również na wartość prowizji dla pośrednika oraz wysokość taksy notarialnej i podatków.

Dokładne przeanalizowanie 10 kwestii, które opisałem w tym artykule znacznie ułatwi znalezienie argumentów do wykorzystania podczas negocjacji ze sprzedającym.

Jeśli planujesz kupić działkę za gotówkę, wykorzystaj ten fakt w negocjacjach. Jest to spory atut i może znacznie obniżyć cenę działki. Zakup działki na kredyt wymusza konieczność podpisania umowy przedwstępnej. Może się zdarzyć, że nie uzyskasz kredytu i cała transakcja się opóźni.  

Jak policzyć taksę notarialną

Przy zakupie nieruchomości konieczne jest sporządzenie umowy notarialnej. Akt notarialny jest niepodważalnym dowodem własności. Sporządzenie takiej umowy wiąże się z kosztami, które z reguły ponosi kupujący. Dokładne kwoty taksy notarialnej wynikają z rozporządzenia ministra sprawiedliwości o ustalaniu wysokości taksy notarialnej.

Całkowite koszty notarialne wahają się w granicach 4-5% ceny działki. Wliczane są tu również podatki i opłaty sądowe pobierane przez notariusza.

Aby ułatwić Ci wyliczenie kosztów związanych z zakupem nieruchomości, przygotowałem arkusz kalkulacyjny. Możesz w nim wpisać cenę interesującej Cię nieruchomości i ewentualnie prowizję od zakupu. Arkusz wyliczy za Ciebie kwotę prowizji oraz maksymalny koszt jaki poniesiesz u notariusza w trakcie podpisywania umowy notarialnej.

Koszt maksymalny to słowo klucz – oznacza, że wartość opłaty notarialnej również może być negocjowana z notariuszem. Na rynku nieruchomości działa bardzo wielu notariuszy. Wykorzystaj arkusz kalkulacyjny, który dla Ciebie przygotowałem, również do tego by porównać koszty taksy notarialnej kilku notariuszy. Służy do tego zakładka “Koszt zakupu nieruchomości”.

Policz prowizję pośrednika

Kosztem, który również wpływa na całkowity koszt zakupu nieruchomości jest opłata prowizji dla biura pośrednictwa. Jeśli nie kupujesz działki bezpośrednio od właściciela, to musisz liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowe opłaty. Zdarza się, że oferta sprzedaży będzie zawierała informację o nie pobieraniu prowizji. Jednak standardem jest, że biuro by się utrzymać na rynku musi pobierać prowizję od transakcji, które obsługuje.

W okolicach Krakowa wysokość prowizji to zazwyczaj 2,5-4% netto od ceny zakupu. Zdarza się, że pośrednik w umowie pośrednictwa dodaje jeszcze jeden zapis dotyczący prowizji. Zabezpiecza się przed spektakularnymi możliwościami negocjacyjnymi kupującego wpisując w umowie,że wartość jego prowizji nie może być niższa niż konkretna kwota. W ten sposób, niezależnie od Twoich wysiłków obniżenia ceny nieruchomości, pośrednik chce uzyskać stałą kwotę. Nie musisz się na to zgadzać. 

Tak jak obiecałem na początku, przedstawiam Ci rzeczywiste koszty, jakie ponieśliśmy przy zakupie naszej działki:

Działka 138 260,00 zł
Notariusz-taksa 1 200,00 zł
Notariusz-taksa VAT 276,00 zł
Notariusz-wynagrodzenie 600,24 zł
Notariusz-Podatek PCC 2 566,00 zł
Notariusz-Opłata sądowa 360,00 zł
Pośrednik 2,5% 3 456,50 zł

Są to koszty jakie w maju 2018 ponieśliśmy na zakup działki oraz opłaty z tym związane. Szczęśliwie udało nam się znaleźć działkę samodzielnie. Dlatego koszty pośrednictwa zaznaczyłem kolorem zielonym, jako kwotę, którą udało nam się zaoszczędzić.

Bardzo się cieszę, że dotrwałeś/aś do końca. Jeśli artykuł Ci się spodobał i uważasz, że warto go przeczytać, polub nas na Facebooku.

Napisz nam w komentarzu, czy artykuł był pomocny i czy wykorzystałeś/aś zebrane tu informacje podczas zakupu swojej działki? Może przychodzi Ci do głowy coś jeszcze, co warto sprawdzić przed zakupem? Podziel się tą wiedzą w komentarzu. Dzięki temu kolejne osoby również będą mogły skorzystać z Twojej porady i doświadczeń.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Related Posts

Brian Anderson Womens Jersey