Pozostając na tej stronie wyrażasz zgodę na wykorzystywanie ciasteczek w celu lepszego dostarczania treści. Jeśli się nie zgadzasz, w każdej chwili możesz opuścić stronę i usunąć ciasteczka w swojej przeglądarce.

Jak kupić działkę by nie żałować później decyzji? Poznaj 10 najważniejszych rzeczy, które musisz koniecznie zweryfikować przed wydaniem nawet kilkuset tysięcy złotych .

Może Ci się wydawać, że działka, którą wybrałeś/wybrałaś jest idealna pod każdym względem.  Jednak bardzo często już po transakcji przychodzi moment, kiedy opadają emocje i zaczynasz się zastanawiać. Czy podjąłeś/aś dobrą decyzje?

Aby ograniczyć wątpliwości do zera i nie żałować, dokładnie przeanalizowaliśmy w jakiej sytuacji znajdziemy się po zakupie działki. Upewniliśmy się, że podejmujemy właściwą decyzję.

Minęło już kilka miesięcy od kiedy my kupiliśmy swoją działkę. Wracając do tamtego okresu pamiętam jak ważne dla nas było żeby sprawdzić wszystko po kilka razy.

Dzisiaj chciałbym podzielić się z Tobą właśnie tym zestawem 10 rzeczy, które koniecznie musisz sprawdzić gdy zamierzasz podjąć ostateczną decyzję o zakupie działki. Przygotowałem ten artykuł z myślą, że opublikuję go w całości. Jednak po namyśle podzieliłem go i opublikuję jako dwie następujące po sobie części. Usiądź zatem wygodnie. Żeby ułatwić Ci przebrnięcie przez całość, najważniejsze kwestie wytłuściłem.

Poznasz również prawdziwe informacje na tema naszej działki. Pokażę Ci na jakim aktualnie jesteśmy etapie i podzielę się rzeczywistymi kosztami jakie ponieśliśmy przy jej zakupie. Zapraszam do części 1 artykułu o tym jak kupić działkę.

1. Najpierw wybierz projekt.

Równocześnie z poszukiwaniem działki poszukiwaliśmy projektu domu. Przeglądaliśmy katalogi przysyłane przez biura projektowe. Oglądaliśmy dziesiątki stron internetowych z gotowymi projektami. Nie do końca byliśmy zdecydowani na konkretny dom. Mieliśmy kilku faworytów. Cały czas w zawieszeniu pozostawała decyzja czy chcemy dom z projektu gotowego, czy indywidualny projekt. Byliśmy jednak przekonani, że musimy wiedzieć przynajmniej w przybliżeniu jaki dom będziemy chcieli budować.

Pierwszą rzeczą jaką zrobiliśmy przed zakupem naszej działki było zweryfikowanie, czy projekty domów, jakie nas interesują, będą do niej „pasować”.

W tym celu nasze wybrane projekty domów przymierzaliśmy do terenu działki.

Jak przymierzyć dom do działki?

Sposób 1

Najszybszym sposobem jest wykorzystać Geoportal i odnaleźć naszą działkę na mapie. Wybieramy skalę 1:500 bo jest to standardowa skala dla mapy zasadniczej. Taką otrzymamy w przyszłości w starostwie powiatowym.

Większość tzw. projektów gotowych ma opracowany rzut budynku w skali 1:500. Najczęściej taki obrys budynku jest dostępny do pobrania przed zakupem, właśnie w celu dopasowania projektu do działki. Dopytaj w biurze projektowym o dostępny obrys budynku do przymierzenia.

Aplikacja Geoportal pokaże nam przybliżony obrys działki w skali 1:500. Na działce z oznaczonymi granicami, możesz przymierzyć obrys interesującego Cię projektu domu.

jak kupić działkę - rzut mapy ze wskazaniem jak ustawić skalę 1:500
  • Upewnij się, że oglądasz mapę w skali 1:500. 
  • Wykonaj zrzut ekranu lub użyj aplikacji do wycinania fragmentu ekranu aby go do programu graficznego. W systemie Windows możesz wykorzystać aplikację “Wycinanie” i wkleić skopiowany obraz, na przykład do aplikacji Paint.
  • Skopiuj fragment mapy zawierający działkę wraz z fragmentami działek sąsiadujących oraz drogą dojazdową. W ten sposób zobaczysz szerszą perspektywę gdy wkleisz rzut budynku na mapie.
  • Następnie tą samą akcję wykonaj na obrazie z rzutem domu.
jak kupić działkę - Rzut mapy Geoportal z przymierzonym obrysem budynku

Dzięki temu upewnisz się, że w przyszłości, gdy zakupisz dany projekt, architekt nie będzie miał większych problemów z jego adaptacją na działce. Szczególnie ważne jest aby zweryfikować, czy ustawienie domu wg naszych wymagań pozwoli zachować narzucone odległości budynku od granic działki. Czyli po prostu, czy działka nie jest za wąska.

Sposób 2

Innym sposobem sprawdzenia czy działka będzie odpowiadać dla wybranego projektu jest wykorzystanie narzędzi udostępnianych przez biura projektowe.

Przykładem aplikacji umożliwiającej dopasowanie wybranego projektu domu do interesującej nas działki jest aplikacja na stronie biura projektów ARCHON+. 

jak kupić działkę - Aplikacja "Dopasuj do Twojej działki" na stornie biura projektowego ARCHON+.

Aplikacja pozwala dopasować wybrany projekt biura ARCHON+ do kształtów działki. Wystarczy kliknąć na opcję “Dopasuj do Twojej działki”. Jest ona dostępna dla każdego projektu ARCHON.

W nowej karcie przeglądarki otworzy się aplikacja, w której można ustawić kształt i rozmiary działki oraz określić odległości budynku od granic. Za pomocą dostępnych wskaźników można obracać projekt domu by zobaczyć jego ustawienie na działce.

jak kupić działkę - Aplikacja ARCHON+ do przymierzania obrysu do działki

Gdy na stronie biura projektowego znaleźliśmy interesujące nas projekty domów, skorzystaliśmy z aplikacji. Szybko zorientowaliśmy się jak dany projekt będzie się prezentował na terenie, który chcemy zakupić.

Pod tym linkiem możesz zobaczyć rzut projektu, który my ostatecznie wybraliśmy.Dzisiaj już jesteśmy na etapie adaptacji projektu domu. Dzięki temu mogę Ci polecić taki sposób na przymierzenie obrysu domu do działki, który sam wykorzystałem. Efekt pracy architekta potwierdził, że obrys domu na planie prezentuje się dokładnie w ten sam sposób w jaki my przymierzaliśmy go przed zakupem działki.

jak kupić działkę - Mapa DCP - adaptacja projektu ARCHON+ na działce docelowej

Tym sposobem możesz upewnić się, że zarówno projekt, który planujesz zakupić jak i działka będą do siebie pasować.

Unikniesz w przyszłości dodatkowych problemów i kosztów dopasowania domu do kształtu działki. Na pewno nie znajdziesz się w sytuacji, w której musiałbyś/musiałabyś zrezygnować z wymarzonego projektu domu, bo działka, którą nabyłeś/nabyłaś wcześniej nie jest odpowiednia.

2. Ustal lokalizację działki

Lokalizacja działki jest jedną z najważniejszych, jeśli nie najważniejszą rzeczą na jaką należy zwrócić uwagę przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie. 

W artykule o 5 sprawdzonych sposobach na poszukiwania działki wspomniałem o aspekcie lokalizacji działki. Dzięki określeniu odległości wybranej działki od ważnych dla nas miejsc, możemy w dużym przybliżeniu dowiedzieć się jaki czas będziemy spędzać w podróży oraz jakie koszty będą wiązać się z dojazdem do domu.

Im dalej od dużego miasta tym koszt zakupu działki jest niższy. Musisz się liczyć z tym, że kupując działkę poza miastem, będziesz ponosić spore koszty dojazdów. Chyba, że masz to szczęście i możesz pracować zdalnie, z domu. Super, że nie musisz codziennie stawiać się w pracy 😉

Jeśli masz lub planujesz mieć dzieci, pamiętaj, że trzeba dowieźć brzdące do przedszkola, szkoły oraz na dodatkowe zajęcia pozalekcyjne i treningi. Każde większe zakupy będą wiązały się z dodatkowym wyjazdem co przekłada się na koszty.

Podejmując decyzję o zakupie danej nieruchomości koniecznie sprawdź jakie odległości będą dzielić Cię od miejsca pracy i miejsc, które często odwiedzasz.

Jak zmierzyć odległości od działki

Wykorzystaj mapy Google.

  • wpisz w wyszukiwarkę lokalizację działki,
  • wskaż np. lokalizację miejsca pracy,
  • zrób to samo z pozostałymi lokalizacjami (
    znajdź najbliższe przedszkole i szkołę, sklep w okolicy),
  • sprawdź ile czasu będziesz musiał/musiała poświęcić każdego dnia na dowiezienie i odbiór dzieci,
  • zwróć uwagę na alternatywne trasy, warto je poznać na wypadek remontów, kolizji na drodze i innych opóźnień na głównej trasie.

Jeśli pracujesz na etacie można przyjąć, że odległość wskazaną na mapach Google będziesz przemierzał/a co najmniej dwa razy dziennie. Mapy wskażą również średni czas dotarcia do wybranych miejsc.

Z pewnością mieszkając z dala od miejsca pracy można zaplanować i zrobić zakupy w drodze powrotnej do domu. Jednak czas jaki będziesz musiał/musiała w przyszłości spędzić w podróży z domu do pracy i z pracy do domu, będzie tutaj kluczowym czynnikiem, który pomoże w podjęciu decyzji o zakupie danej nieruchomości.

3. Czy działka jest uzbrojona.

Chodzi o to by w pobliżu działki, którą chcemy nabyć, lub na jej terenie znajdowały się media, czyli:

  • prąd,
  • gaz,
  • woda,
  • infrastruktura telekomunikacyjna.

Gdy działka przygotowana jest pod sprzedaż, to zostaje uzbrojona, czyli doprowadzone są  do działki przyłącza. Jeżeli na działce znajduje się np. skrzynka elektryczna lub gazowa, oznacza to, że działka została uzbrojona. 

Dlaczego uzbrojenie działki jest ważne?

Dlatego, że bez dostępu do mediów nie otrzymasz pozwolenia na budowę domu. Gdy przyłącza są na działce, czyli widoczna jest skrzynka elektryczna i gazowa, to zazwyczaj działka z tego względu jest droższa. Jeżeli z mapy zasadniczej terenu wynika, że media są dostępne w okolicy działki, również jest to dobra sytuacja, ale będzie się w przyszłości wiązać z koniecznością poniesienia kosztów doprowadzenia przyłączy, czyli postawienia skrzynki prądu i gazu.

Prąd jest dzisiaj niezbędny do życia.

Zawsze możesz zdecydować się na wykorzystanie paneli fotowoltaicznych do produkcji energii elektrycznej ze słońca. Będzie to jednak znacznie droższe rozwiązanie niż klasyczne przyłącze od dostawcy prądu.

Jednak gdy najbliższy punkt umożliwiający podłączenie do sieci energetycznej jest w znacznej odległości od działki, będziesz zmuszony przez dostawcę prądu do poniesienia znacznych kosztów na doprowadzenie prądu do swojej działki.

Jest spore ryzyko, że koszty poniesione na doprowadzenia mediów do działki nigdy się nie zwrócą. Nawet jeśli w przyszłości na okolicznych działkach pojawią się kolejne inwestycje, ciężko będzie uzyskać jakąś rekompensatę od sąsiada za udostępnienie mu przyłącza.

Gaz

Obecność gazu już nie jest tak kluczowa jak dostęp do prądu. Coraz częściej w nowym budownictwie odchodzi się instalacji gazowych ze względów bezpieczeństwa. Gaz jest uznawany za stosunkowo drogie źródło energii. Wciąż jednak paliwo gazowe jest dość często wykorzystywane do gotowania lub ogrzewania domu.

Brak dostępu do gazu na potrzeby ogrzewania można spróbować zastąpić np. ogrzewaniem elektrycznym lub pompą ciepła. Kuchenkę gazową można zamienić na kuchenką elektryczną lub indukcję. Oznacza to jednak, że dostęp do prądu pozostaje nadal kluczową sprawą dla przyszłego właściciela domu zarówno od strony formalnej jak i użytkowej.

Woda

Dostęp do bieżącej wody wydaje się nie być niezbędny głównie ze względów sanitarnych. Woda może być potrzebna również do ogrzewania domu oraz do wykorzystania w ogrodzie.

Brak sieci wodociągowej można zrekompensować poprzez budowę studni. Istnieje jednak ryzyko, że woda, którą będziemy wydobywać ze studni nie będzie nadawać się do picia. Dopytaj się sąsiadów, czy korzystają ze studni i jaka jest jakość wody w okolicy.

W okolicy Krakowa koszt wybudowania studni głębinowej to średnio 150 zł za metr bieżący. Im głębiej znajduje się woda, tym więcej będzie kosztować zbudowanie studni. 

Pamiętaj o tym, że jeśli Twoja studnia będzie głębsza niż 30m musisz uzyskać zgodę urzędu na wybudowanie studni.

Aby mieć pewność co do obecności poszczególnych mediów w pobliżu działki, poproś sprzedającego by dostarczył Ci aktualną mapę zasadniczą terenu. Na takiej mapie będą zaznaczone wszystkie dostępne w okolicy media. Jeśli sprzedający nie posiada takich dokumentów, za jego upoważnieniem możesz samodzielnie pobrać w urzędzie odpowiednią mapę by dokładnie zbadać sytuację.

Telekomunikacja

Dostęp do fizycznych łączy telekomunikacyjnych w dzisiejszych czasach nie jest kluczowy ze względu na coraz powszechniejsze technologie bezprzewodowe. Natomiast świadomość dostępności np. światłowodu w okolicy Twojej działki pozwoli Ci w przyszłości lepiej zaplanować instalacje w swoim domu. Będziesz mógł podłączyć je do szerokopasmowego Internetu.

Nawet jeśli nie planujesz podłączać w domu stacjonarnego telefonu, to koniecznie sprawdź jakie są możliwości dostępu do Internetu w sąsiedztwie.

Dzisiejsze domy coraz częściej naszpikowane są technologiami. Umożliwiają one sterowanie różnymi elementami wyposażenia, poprzez Internet. W ten sposób można dzisiaj sterować m.in.:

  • ogrzewaniem,
  • oświetleniem,
  • roletami zewnętrznymi,
  • zraszaczami trawnika,
  • dostępem do domu.

Jeżeli w pobliżu działki, którą chcesz kupić żaden dostawca nie umożliwia podłączenia do sieci światłowodowej pozostaje Ci weryfikacja zasięgu Internetu LTE. Możesz również obserwować okoliczne domy w poszukiwaniu charakterystycznych anten sieci radiowej.

4. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w skrócie MPZP, to uchwała przyjmowana przez gminy by określić warunki zabudowy na podległych terenach.

Co daje MPZP nabywcy nieruchomości?

Przede wszystkim informacje czy działka położona jest na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Teren, na którym znajduje się działka powinien być oznaczony symbolem MN. Wtedy możesz być pewny/pewna, że w przyszłości będziesz mógł/a zbudować na niej dom.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni pozwala również zorientować się czy w pobliżu wybranej działki znajdują się inne strefy, np. przemysłowa lub handlowo-usługowa.

Sąsiedztwo wielkopowierzchniowego sklepu lub dużego zakładu przemysłowego może być kłopotliwe.

Widziałem już nieprzemyślane inwestycje na działkach, obok których w odległości kilkunastu metrów stawał wysoki budynek marketu budowlanego. Współczuję właścicielom tego nowo wybudowanego domu…

MPZP określa także standardy i wymagania dla nowo budowanych domów. Na przykład na danym terenie może narzucać kolor dachu lub elewacji ale także maksymalną wysokość budynku.

Budując dom na działce objętej MPZP masz mniej formalności do spełnienia, niż gdy starasz się o wydanie pozwolenia na budowę w oparciu o tzw. WZ-kę. Gdy planujesz budowę domu na działce, w sąsiedztwie której nie ma jeszcze innych zabudowań to procedura uzyskania warunków zabudowy na terenie nie objętym MPZP może ciągnąć się nawet kilka miesięcy.  Jest również bardziej skomplikowana niż uzyskanie pozwolenia na budowę na działce objętej MPZP.

Gdzie można znaleźć informację o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego?

MPZP to uchwała rady gminy, więc będzie dostępna bezpośrednio w urzędzie gminy. Aby sprawdzić czy tereny w danej gminie są objęte MPZP wystarczy odwiedzić jej stronę internetową lub zapytać bezpośrednio w urzędzie.

Zazwyczaj MPZP ma za zadanie wpływać na przyszłą infrastrukturę i zagospodarowanie terenu. Nie może być wykorzystywany do tego by ograniczać funkcjonowanie już istniejących budynków.  Sprawdź jakie strefy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sąsiadują ze strefą obejmującą Twoją działkę.

5. Jak kupić działkę z najlepszym dojazdem.

Na portalach branżowych znaleźć można informację, że najlepszy dojazd to ten od strony północnej. Nie jest jednak tak, że dojazd z innej strony świata do naszej działki jest gorszy. Wszystko zależy od tego jaki projekt wybrałeś/aś.

Idealnie jest gdy dom, który zbudujemy będzie maksymalnie wykorzystywał energię słońca. Więc powinien mieć jak najwięcej okien wystawionych na wschód, południe i zachód. Od strony północnej, uznawanej za najchłodniejszą, najlepiej zaprojektować wejście do domu i wjazd do garażu.  Biura projektowe udostępniają w swojej ofercie różne projekty, również takie gdzie nie ma możliwości wjazdu na działkę od strony północnej.

Dlatego tak ważne jest by w pierwszej kolejności przed zakupem działki wybrać projekt domu lub przynajmniej wskazać kilka takich, które najbardziej do nas pasują. Oglądaj działkę zawsze, gdy wiesz co chcesz na niej zbudować.

Dojazd utwardzony – najlepszy.

Super gdy droga jest utwardzona. Jeszcze lepiej – asfaltowa. Prywatni właściciele nie inwestują w nawierzchnię drogi. W szczególności, nie robią tego gdy planują działkę sprzedać.
Drogi gminne mają szansę wcześniej lub później uzyskać utwardzoną nawierzchnię oraz  zapewnienie jej utrzymania. Jeśli chcesz kupić działkę, zwróć uwagę by droga należała do gminy. 

Do kogo należy droga?

Koniecznie dopytaj właściciela nieruchomości do kogo należy droga dojazdowa do działki.

Zdecydowanie najlepiej jest gdy właścicielem drogi będą władze lokalne. Jeśli jednak zdarzy się, że droga jest własnością prywatną to bezwzględnie zadbaj by zapewnić sobie współudział we własności działki na której jest droga. Zrób to  najpóźniej na etapie podpisywania umowy notarialnej. W akcie notarialnym powinny znaleźć się zapisy określające udział w drodze dojazdowej do nabywanej nieruchomości.

jak kupić działkę - Droga dojazdowa, na środku drogi porzucony rower

Ustal służebność drogi

Gdy działka nie posiada drogi dojazdowej, w najgorszym wypadku konieczne jest ustalenie służebności drogi przez działkę sąsiada. Upewnij się by sprzedający ustalił służebność drogi zanim podpiszesz umowę zakupu. Po nabyciu działki sąsiad, przez którego posesje konieczny byłby przejazd, może się rozmyślić. W efekcie budowa domu na takiej działce może się znacznie opóźnić. Potrzebne będzie sądowe rozwiązanie sprawy.

Mam nadzieję, że mimo podzielenia artykułu na dwie części, nie odniosłeś/odniosłaś wrażenia, że to jakaś kobyła nie do przyswojenia. Liczę, że wiedza w nim zawarta pozwoli Ci w podjąć dobrą decyzję.

Na podsumowanie wrzucam Ci jeszcze raz krótką checklistę by utrwalić najważniejsze tematy z tej części artykułu:

Jak kupić działkę – 10 najważniejszych rzeczy – część 1:

  1. Wybierz projekt lub kilka najciekawszych projektów domów, które chciałbyś/chciałabyś zbudować na swojej działce.
  2. Ustal lokalizację działki i odległość od ważnych dla Ciebie miejsc.
  3. Sprawdź dostępność mediów na działce lub w jej najbliższym sąsiedztwie.
  4. Zorientuj się czy działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i postaraj się z nim zapoznać.
  5. Dowiedz się czy posiadasz dobry dojazd do działki.

Jednocześnie zapraszam Cię do zapisania się na mój newsletter. Dzięki temu otrzymasz informację o drugiej części niezwłocznie gdy ją opublikuję.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Related Posts