Pozostając na tej stronie wyrażasz zgodę na wykorzystywanie ciasteczek w celu lepszego dostarczania treści. Jeśli się nie zgadzasz, w każdej chwili możesz opuścić stronę i usunąć ciasteczka w swojej przeglądarce.

Adaptacja projektu – ile kosztuje i na czym polega

Adaptacja projektu to kolejny etap inwestycji jaką jest Twój dom. Gdy już zakupiłeś działkę (jak kupić działkę) i posiadasz projekt wymarzonego domu (jak wybrać projekt domu), konieczne jest jego przystosowanie do warunków na działce oraz wymagań Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzeni lub uzyskanych warunków zabudowy. 

Kiedy zaczynaliśmy swoją przygodę z budową domu, adaptacja była dla mnie dość obcym zagadnieniem. Dzisiaj jesteśmy już na etapie złożenia do urzędu przystosowanego projektu. Z niecierpliwością czekamy na pozwolenie na budowę.

Zanim jednak otrzymamy zgodę urzędu na rozpoczęcie prac budowlanych, chcemy podzielić się praktyczną wiedzą jaką w ostatnich tygodniach uzyskaliśmy w zakresie adaptacji projektu.

Jak wybrać architekta do adaptacji projektu

Architekt ma konkretne obowiązki do zrealizowania w ramach adaptacji projektu. Zanim powierzysz konkretnej osobie wykonanie dostosowania projektu upewnij się, że osoba ta posiada odpowiednią wiedzę oraz przede wszystkim uprawnienia. Projektant musi być również członkiem Izby Architektów lub Izby Inżynierów Budownictwa.

W przypadku projektu indywidualnego, architekt od razu uwzględnia warunki występujące w miejscu planowanej budowy.

Kiedy adaptowany jest projekt gotowy, projektant przyjmuje na siebie odpowiedzialność za projekt. Cała dokumentacja projektowa zostanie opatrzona jego pieczątką i podpisem.

Biura projektowe sprzedają swoje projekty w internetach. Ich zasięg sprzedaży jest znacznie szerszy niż region, w którym biuro prowadzi swoją działalność. Bardzo ważne jest aby projektant, którego wybierzesz do adaptacji prowadził swoją pracownię w Twojej okolicy. W miejscu, w którym planujesz budowę.

Dlaczego wybór projektanta ma znaczenie?

Z punktu widzenia inwestora, ważne jest aby osoba ta była w pewnym sensie gwarantem uzyskania pozwolenia na budowę bez zbędnych opóźnień. Czyli musi przygotować kompletną dokumentację projektową zgodnie z:

  • normami, przepisami i zasadami wiedzy technicznej
  • warunkami atmosferycznymi panującymi w Twoim regionie (obciążenia wiatrem i śniegiem),
  • geologią terenu działki,
  • warunkami wydanymi przez dostawców mediów (prąd, gaz, woda, kanalizacja)

Niezmiernie ważne jest by człowiek ten posiadał również doświadczenie w pracy z lokalnym urzędem i znał praktyki miejscowych urzędników. Gdy zależy Ci na czasie znajomość sposobu pracy urzędników wydających pozwolenie na budowę może znacznie uprościć życie. Ominie Cię konieczność np. uzupełniania dokumentacji już po złożeniu wniosku. Ostatecznie termin wydania pozytywnej decyzji będzie znacznie krótszy.Każde wezwanie to kilka dni straty na oficjalną korespondencję i kolejne dni na wizyty w urzędzie. Kilka takich sytuacji i mamy tygodnie obsuwy. A czas biegnie nieubłaganie, niedługo chcemy przecież rozpocząć budowę naszego domu energooszczędnego!

Co obejmuje adaptacja projektu:

Podstawowym zadaniem projektanta podczas adaptacji projektu jest jego dostosowanie do wymogów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub jeśli taki plan nie istnieje na terenie Twojej gminy, do uzyskanych Warunków Zabudowy. Warunki zabudowy projektant może uzyskać w Twoim imieniu jeśli zdecydujesz się na przekazanie mu stosownego pełnomocnictwa. Możesz również samodzielnie je otrzymać występując do urzędu osobiście.

W ramach dostosowania projektu architekt musi obowiązkowo wziąć pod uwagę tzw. strefy obciążeń wiatrem i śniegiem oraz sporządzić projekt zagospodarowania terenu. Musi pokazać na mapie jak będzie stał dom na działce (uwzględniając odległości od jej granic)  oraz w jaki sposób doprowadzone będą do niego media.

Jedna z pierwszych wersji zagospodarowania terenu – warto porównać kilka wariantów

Obowiązkiem projektanta jest również uzyskanie uzgodnień oraz pozwoleń od urzędów i instytucji. Między innymi są to kwestie związane z ustaleniem:

  • warunków technicznych przyłączy mediów,
  • warunków zjazdu z drogi publicznej i dołączeniem zaświadczeń do dokumentacji budowlanej
  • kwestii odrolnienia gruntów potrzebnych pod zabudowę

W ramach adaptacji, projektant wykorzystując posiadaną opinię geotechniczną, musi dostosować fundamenty do stanu gruntu i poziomu wód gruntowych. Oznacza to, że powinien określić głębokość fundamentów oraz wskazać sposób ich izolacji.

Ponadto do wytworzonej dokumentacji projektant musi również dołączyć informację o posiadanych przez siebie uprawnieniach oraz informację o wpisie do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa. Tym samym przejmuje na siebie obowiązki głównego projektanta oraz w razie potrzeby na Twoją prośbę lub wezwanie urzędu będzie pełnił rolę nadzoru autorskiego w czasie realizacji prac budowlanych. Będzie również osobą rozstrzygającą wątpliwości dotyczące projektu i rozwiązań w nim zastosowanych.

Dodatkowo projektant podczas kompletowania dokumentacji powinien również dołączyć uzyskane w trakcie prac opinie,uzgodnienia, oświadczenia i warunki techniczne przyłączy mediów oraz Twoje oświadczenie o dysponowaniu prawami do działki.

Prace dodatkowe  przy adaptacji czyli jakie?

Zadania dodatkowe, które architekt może wykonać dla Ciebie (najczęściej za dodatkową opłatą) podczas adaptacji projektu gotowego, to naniesienie w projekcie zmian czyli np.powiększenie okna, przesunięcie drzwi lub ściany działowej itp. Pamiętaj, że zanim wprowadzisz zmiany w projekcie, musisz uzyskać zgodę autora projektu.Zazwyczaj projekty gotowe posiadają wpisaną zgodę na zmiany nieistotne (np. usunięcie okna). Jeśli jednak zmiany w projekcie są znaczące, to należy przed ich wykonaniem postarać się o uzyskanie odpowiedniej zgody biura, które stworzyło projekt.

Warto się zastanowić czy planowane zmiany są w kontekście prawa budowlanego zmianami istotnymi. Jeśli takich zmian będzie sporo, oszczędność wynikająca z  zakupu projektu gotowego będzie bardzo niska lub zostanie całkowicie pochłonięta przez koszty dodatkowych prac przy projekcie.

Gdy planowane zmiany nie są istotne w świetle prawa budowlanego, to będzie je mógł wprowadzić kierownik budowy wpisem do dziennika budowy podczas realizacji projektu. Zapewne odbędzie się to bez dodatkowych opłat ze strony KB.

Adaptacja projektu – ile to kosztuje

Do adaptacji swojego projektu zatrudniliśmy biuro projektowe, które profesjonalnie zajmuje się całym procesem przygotowania dokumentacji budowlanej.

Dzięki współpracy z biurem nad naszą dokumentacją pracuje równocześnie kilka osób. Jest to plus, bo czas adaptacji projektu jest dzięki temu krótszy. Ale jest też minus – jest to rozwiązanie droższe.  

Za co zapłaciliśmy

W ramach współpracy biuro w naszym imieniu wystąpiło o wydanie warunków technicznych dla przyłączy mediów, prowadziło uzgodnienia urzędowe do pozwolenia na budowę (tj. odrolnienie gruntu, wydanie warunków zjazdu z drogi gminnej na działkę) oraz wykonało:

  • projekt elektryczny wewnętrznej linii zasilającej (WLZ) wg naszych wymagań (wskazanie umiejscowienia wew. skrzynki zasilającej)
  • projekt instalacji gazu od skrzynki do złącza w domu
  • projekt wewnętrznej instalacji kanalizacji
  • projekt przyłącza wody
  • uzgodniło zjazd z drogi gminnej
  • uzyskało w naszym imieniu opinię geotechniczną – będziemy budować w gminie Wieliczka – w związku z funkcjonującą na jej terenie (a raczej pod!) kopalnią soli, urząd bezwzględnie wymaga aktualnych badań geotechnicznych terenu, mimo, że nasza działka nie znajduje się na terenach tzw. szkód pogórniczych. Zdarza się w innych regionach, że ze względu na warunki historyczne, konieczna jest również opinia archeologa.
  • projekt zagospodarowania działki – umiejscowienie domu na działce z uwzględnieniem odległości od granic, oznaczenie terenu do odrolnienia, umiejscowienie skrzynek przyłączeniowych, szamba, śmietnika, poprowadzenie sieci przyłączeniowych w terenie działki,
  • adaptacja projektu konstrukcyjnego – dostosowanie do warunków panujących na działce
  • złożenie 4 tomów dokumentacji
  • złożenie w urzędzie dokumentacji budowlanej wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę

Czy da się taniej?

Nie wybraliśmy najniższej oferty adaptacji projektu. Jednak kosztem konkretnych kwot zaoszczędziliśmy sporo prywatnego czasu, który musielibyśmy poświęcić na samodzielne załatwianie uzgodnień z dostawcami mediów i w urzędach. W naszej obecnej sytuacji byłoby to delikatnie mówiąc niewykonalne. Początkowo myśleliśmy, że koszt usługi biura jest zbyt wysoki na tle innych ofert i że źle wybraliśmy. Z czasem jednak uznaliśmy, że była to dobra decyzja. Z informacji o ilości wizyt w urzędach i u dostawców, wiedzieliśmy, że nie udałoby nam się zrobić tego tak sprawnie we własnym zakresie.

Tymczasem przeliczając na złotówki nadgodziny u pracodawcy i urlop potrzebny na załatwienie formalności, okazało się, że nie przepłaciliśmy. W zamian zyskaliśmy spokojną głowę i czas dla rodziny. 

Biuro w ramach zlecenia adaptacji dało nam również możliwość nieodpłatnego wprowadzenia zmian w projekcie w ramach trzech spotkań z architektem. Po burzliwych dyskusjach we własnym gronie zrezygnowaliśmy jednak z wprowadzania istotnych zmian. W efekcie nasz projekt nie będzie się znacznie różnił od oryginału. Postanowiliśmy jedynie zrezygnować z okien w garażu, oraz podnieść nieznacznie ściankę kolankową.

Adaptacja projektu - zmiany istotne w projekcie
Zmiany w projekcie z których ostatecznie zrezygnowaliśmy

Ostatecznie koszty jakie ponieśliśmy na zakup projektu i jego adaptację przedstawiają się następująco:

Uzyskanie mapy zasadniczej terenu 16,10 zł
Wypis z rejestru gruntów 15,00 zł
Geodeta – przygotowanie  mapy do celów projektowych 750,00 zł
Projekt 2 490,00 zł
Projekt dodatkowych instalacji (rekuperacja, ogrzewanie podłogowe) 600,00 zł
Kosztorys budowlany 61,00 zł
Dziennik budowy i tablica informacyjna (w pakiecie z projektem) 10,00 zł
Adaptacja projektu – prace obowiązkowe 6 765,00 zł
Adaptacja projektu – opłaty urzędowe 108,00 zł
Adaptacja projektu – zmiany istotne w projekcie 0,00 zł
Suma: 10 816,10 zł

Krótko mówiąc adaptacja projektu mogłaby być tańsza gdybyśmy część “załatwień” wykonali we własnym zakresie. Na przykład koszt projektu dodatkowych instalacji moglibyśmy zakupić później. Zdecydowaliśmy jednak, że dostarczymy go projektantowi już na etapie adaptacji.

Update: O czym zapomnieliśmy?

W ramach prac dodatkowych nie zleciliśmy konstruktorowi przeliczenia konstrukcji dla materiału innego niż wskazany w projekcie. Nie byliśmy jeszcze wtedy świadomi, że beton komórkowy do ścian zewnętrznych wskazany w naszym projekcie uznawany jest za nietypowy. Możesz przeczytać o tym w artykule o tym z czego zbudować dom i ile to kosztuje.

A jak to było u Ciebie?

 Jak zrealizowałeś adaptację projektu? A może dopiero planujesz zlecić te prace? Podziel  się doświadczeniami z projektantem.

Jeśli tylko masz ochotę zapisz się na nasz newsletter. Wkrótce otrzymasz kolejne porcje rzetelnych informacji związanych z budową własnego domu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Related Posts

Brian Anderson Womens Jersey